Casi todas las hipotecas encubren un delito de estafa, compruébalo e indígnate

Este viernes a las 10:30 estaremos en los Juzgados de Guadalajara (Pza. Beladíez s/n) a demostrar que lo que aquí decimos es cierto, y a señalar al poder judicial como responsable.

Un joven engominado, becario y mal pagado está apagando el ordenador. Acaba de reunir toda la documentación: escritura de hipoteca, un certificado del Registro de la Propiedad y un papel, sellado por un notario amigo, que dice que una familia debe una cantidad de dinero que ronda los cinco ceros.

Acaba de registrarse en los juzgados de nuestra ciudad una demanda más de ejecución hipotecaria contra una familia. El juez o jueza al que le llega esta documentación lo tiene todo claro: «si lo dice el banco» es verdad. Todo está en orden. La familia demandada, si le queda algún recurso económico o tiene derecho a justicia gratuita, pataleará un poco alegando abusos en la escritura de préstamo, que alterarán la cifra de deuda 3000 ó 4000 euros. Pero por lo demás, está todo el pescado vendido. El juez o jueza que dictará el lanzamiento de esa familia ni siquiera habrá reparado en que acaba de pasar ante sus narices un préstamo hipotecario que, sin el engaño del banco, nunca podría haberse entregado. Sí, es lo que piensas, la mayoría de préstamos hipotecarios son ilegales.

El pasado mes de noviembre, la PAH de Guadalajara hizo un taller dirigido a afectados por préstamos hipotecarios que iba dirigido a eso precisamente: detectar en cada uno de nuestros contratos cómo el banco nos engañó deliberadamente, y sobre todo por qué lo hizo. Estas fueron nuestras conclusiones y te invitamos a que hagas este mismo ejercicio en casa.

Nota: hemos abierto el hilo de comentarios para resolver posibles dudas.

Ejercicio 1: el banco tiene obligación de valorar adecuadamente el riesgo de un préstamo y no lo hizo

Empecemos con una pregunta muy sencilla: ¿qué situación económica tenías cuando la entidad financiera autorizó la operación de préstamo?. ¿Estabas en paro?. ¿Tenías un contrato por ETT?. ¿La cuota de la simulación que te hicieron antes de firmar, era posible pagarla a medio plazo?. Para muchas de las personas que están leyendo esto, estas preguntas les son familiares, porque es probable que estuvieran en alguna de esas situaciones, o al menos parecidas.

Las entidades financieras, por su importancia en la economía nacional, tienen en las operaciones de crédito una serie de obligaciones previas que vienen establecidas en la normativa que desarrolla el Banco de España mediante sus famosas «Circulares«, de obligado cumplimiento para los bancos y cajas. Una de las más importantes es un documento de 664 páginas que no deben asustarte, porque ya en el taller hicimos lo más importante: interpretarla y entenderla. Es la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, a entidades de crédito, sobre normas de información financiera pública y reservada y modelos de estados financieros. En su Anejo IX, en el apartado «Concesión de operaciones» verás una serie de evaluaciones previas que debe hacer el banco antes de autorizar una operación de crédito.

¿Tenías en ese momento fuentes de ingresos fiables, documentadas o estables en el tiempo?. Si la respuesta es negativa, entonces tienes que dar por sentado que tu préstamo es un préstamo de alto riesgo que probablemente no sea legal; pero a pesar de esto, es vital para la lucha por nuestra casa que una afirmación de este tipo sea precisada lo mejor posible.

De acuerdo a la mencionada Circular, todas las entidades financieras sujetas a ella deben tener aprobado un mecanismo interno de valoración del riesgo de los créditos que se otorgan. Viene a ser como un Reglamento interno que el personal que autoriza las operaciones debe cumplir para aprobar o no una operación. En los préstamos hipotecarios, la evaluación que se te hace antes de firmar está informatizada mediante los sistemas de «scoring» (puntuación), donde a partir de los datos que el banco nos pida se procesarán en un ordenador y éste nos dará una puntuación: si el algoritmo prevé que seremos buenos pagadores, la puntuación será alta obviamente. Descárgate aquí un formulario para solicitar al banco tu expediente financiero de riesgo.

Pero ese scoring es manipulable. Si en vez de escribir, en el momento de estudio, que tu sueldo no era de 800 euros sino de 1200, o si el banco te ha facilitado convenientemente un informe de tasación que sobrevalora tu vivienda, ten por seguro que ese scoring autorizará la operación, el banco habrá concedido otro préstamo más, y el gestor del préstamo y el director de la sucursal habrán cobrado su bonus.

Ejercicio 2: ¿por qué la banca autoriza un préstamo con altas probabilidades de impago?

Una imagen clásica del negocio bancario es la del banquero preocupado porque sus clientes paguen. En consecuencia, si estima que el cliente no va a poder pagar, lo más probable es que el préstamo no sea concedido. Sin embargo, parece que esa no fue la lógica imperante durante la época de la burbuja.

¿Qué les llevaba a los banqueros a conceder préstamos a personas con bajos ingresos, haciéndoles creer que no tendrán problemas para afrontar los pagos, y que si los tuvieran, el banco les daría facilidades?. Ya sabemos que nada de eso es verdad, que el banco nos mintió y nos motivó a firmar un préstamo que de haber tenido la información necesaria a mano no habríamos firmado.

En la mayoría de las escrituras de nuestra hipoteca existe una cláusula llamada «Cláusula de cesión» que exime al banco de la obligación de notificarnos en caso de que éste decida vender o transmitir el riesgo del crédito a terceros. Si bien ha sido considerada abusiva por el Tribunal Supremo, esta cláusula presente en centenares de miles de hipotecas ha sido el mecanismo que explica la razón por la cual un banco concede un préstamo a alguien que previsiblemente no podrá pagarlo: porque no corre con ningún riesgo, ya que ha vendido nuestra hipoteca en el mercado de valores y solamente tiene la obligación de conservar la administración y custodia de los pagos que haga el deudor. Busca en tu escritura esta cláusula, y si la encuentras, cuenta con que tu hipoteca ha sido vendida y que el banco ya ha recuperado todo el capital que dice haberte prestado. Pincha aquí para leer un esclarecedor artículo realizado, paradójicamente, por el boletín del BBVA que luego fue retirado de su web tras su utilización como prueba en varios juicios.

Pero para rematar esta estafa (sí, estafa, de las que están recogidas en el Código Penal), va a ser necesario un tercer elemento que vamos a ver en el siguiente ejercicio.

Ejercicio 3: la tasación fraudulenta

La tasación es un documento que sirve para otorgar el valor a la vivienda que se adquiere. Es el precio de referencia para el otorgamiento de una hipoteca y debe estar realizada por un tasador o tasadora sometido a un régimen estricto de responsabilidad, esto es, que lo que diga va a misa. Si manipulara los datos, estaría cometiendo una infracción con consecuencias incluso penales.

Justificar ante inversionistas y ante organismos reguladores (Banco de España y CNMV principalmente) la concesión de una hipoteca con altas probabilidades de impago no es sencillo. No puedes decir abiertamente que sabes que no se van a poder pagar pero que les vas a pasar el muerto a otro. O por lo menos no en lugares públicos, porque en privado incluso se mofan de ello.

Y para ello están los informes de tasación: un documento exigido por la normativa reguladora del Mercado Hipotecario tanto para conceder hipotecas como para luego venderlas en el mercado de valores. Se supone que las sociedades de tasación son entidades con principios impolutos y limpios, que nunca manipularán el valor de una vivienda.

Si no tienes tu informe de tasación, es importante que acudas a tu banco a solicitarla. Los bancos encontraron en este documento la excusa perfecta para su política de concesión de préstamos, ya que si la valoración de la vivienda a hipotecar es más alta de lo debido, el software que nos otorga el scoring del que hablamos en el Ejercicio 1 autorizará la operación sin problemas, puesto que si la familia no puede pagar la vivienda, podrá venderla y sacar unos eurillos de diferencia inclusive.

El método que usan las entidades de tasación es el llamado «método de comparación», donde el tasador se fija en operaciones de compra-venta de viviendas en la zona donde está la casa que vamos a comprar, y con una media ponderada se obtiene el valor por m2 de lo que será después nuestra casa. La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras establece que un informe de tasación deberá tener, como mínimo, seis operaciones de compraventa analizadas (inmuebles testigo), donde el informe deberá especificar donde están esas viviendas, su dirección física y la fuente utilizada por el tasador para obtener esa valoración. Y aquí es donde está el quid de la cuestión y que deberemos analizar como auténticos rastreadores de timos. Cojamos nuestro informe de tasación y busquemos la página donde estén los inmuebles testigo, y ahora vayamos a la Sede Virtual del Catastro y consultemos si esas viviendas existen o no, o si tienen los metros cuadrados y características que refleja el informe. Nos vamos a encontrar con verdaderas sorpresas.

Pero si todavía no te crees lo que estás viendo con tus propios ojos (inmuebles testigo inexistentes, características adulteradas, m2 de más o de menos, etc.), te invitamos a hacer una operación adicional, que sí te debemos advertir que es un poco más costosa: comprobar si los valores de venta reflejados en ese documento son reales. Deberás acudir al Registro de la Propiedad de esa zona y solicitar los Certificados Literales del Registro de la Propiedad de cada una y comprobar dos cosas: si es verdad que esas viviendas se vendieron, y comprobar si el valor de venta es el que está reflejado en ese informe de tasación. Si lo anterior ya te dejó sin palabras, esto te hará enfurecer.

Resolviendo dudas

Ahora es importante que tras haber llegado hasta aquí podamos resolver dudas sobre qué hacer con toda esta información y sobre todo, cómo actuar a partir de ahora. Hablar de estafa hipotecaria en España es una afirmación real, pero es importante documentarla adecuadamente y difundirla, ya que nada conseguiremos si no existe una potente voz en las calles que diga alto y claro «nos han estafado, y deben pagar por ello».

Quedan abiertos los comentarios.