Casi todas las hipotecas encubren un delito de estafa, compruébalo e indígnate

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Este viernes a las 10:30 estaremos en los Juzgados de Guadalajara (Pza. Beladíez s/n) a demostrar que lo que aquí decimos es cierto, y a señalar al poder judicial como responsable.

Un joven engominado, becario y mal pagado está apagando el ordenador. Acaba de reunir toda la documentación: escritura de hipoteca, un certificado del Registro de la Propiedad y un papel, sellado por un notario amigo, que dice que una familia debe una cantidad de dinero que ronda los cinco ceros.

Acaba de registrarse en los juzgados de nuestra ciudad una demanda más de ejecución hipotecaria contra una familia. El juez o jueza al que le llega esta documentación lo tiene todo claro: “si lo dice el banco” es verdad. Todo está en orden. La familia demandada, si le queda algún recurso económico o tiene derecho a justicia gratuita, pataleará un poco alegando abusos en la escritura de préstamo, que alterarán la cifra de deuda 3000 ó 4000 euros. Pero por lo demás, está todo el pescado vendido. El juez o jueza que dictará el lanzamiento de esa familia ni siquiera habrá reparado en que acaba de pasar ante sus narices un préstamo hipotecario que, sin el engaño del banco, nunca podría haberse entregado. Sí, es lo que piensas, la mayoría de préstamos hipotecarios son ilegales.

El pasado mes de noviembre, la PAH de Guadalajara hizo un taller dirigido a afectados por préstamos hipotecarios que iba dirigido a eso precisamente: detectar en cada uno de nuestros contratos cómo el banco nos engañó deliberadamente, y sobre todo por qué lo hizo. Estas fueron nuestras conclusiones y te invitamos a que hagas este mismo ejercicio en casa.

Nota: hemos abierto el hilo de comentarios para resolver posibles dudas.

Ejercicio 1: el banco tiene obligación de valorar adecuadamente el riesgo de un préstamo y no lo hizo

Empecemos con una pregunta muy sencilla: ¿qué situación económica tenías cuando la entidad financiera autorizó la operación de préstamo?. ¿Estabas en paro?. ¿Tenías un contrato por ETT?. ¿La cuota de la simulación que te hicieron antes de firmar, era posible pagarla a medio plazo?. Para muchas de las personas que están leyendo esto, estas preguntas les son familiares, porque es probable que estuvieran en alguna de esas situaciones, o al menos parecidas.

Las entidades financieras, por su importancia en la economía nacional, tienen en las operaciones de crédito una serie de obligaciones previas que vienen establecidas en la normativa que desarrolla el Banco de España mediante sus famosas “Circulares“, de obligado cumplimiento para los bancos y cajas. Una de las más importantes es un documento de 664 páginas que no deben asustarte, porque ya en el taller hicimos lo más importante: interpretarla y entenderla. Es la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, a entidades de crédito, sobre normas de información financiera pública y reservada y modelos de estados financieros. En su Anejo IX, en el apartado “Concesión de operaciones” verás una serie de evaluaciones previas que debe hacer el banco antes de autorizar una operación de crédito.

¿Tenías en ese momento fuentes de ingresos fiables, documentadas o estables en el tiempo?. Si la respuesta es negativa, entonces tienes que dar por sentado que tu préstamo es un préstamo de alto riesgo que probablemente no sea legal; pero a pesar de esto, es vital para la lucha por nuestra casa que una afirmación de este tipo sea precisada lo mejor posible.

De acuerdo a la mencionada Circular, todas las entidades financieras sujetas a ella deben tener aprobado un mecanismo interno de valoración del riesgo de los créditos que se otorgan. Viene a ser como un Reglamento interno que el personal que autoriza las operaciones debe cumplir para aprobar o no una operación. En los préstamos hipotecarios, la evaluación que se te hace antes de firmar está informatizada mediante los sistemas de “scoring” (puntuación), donde a partir de los datos que el banco nos pida se procesarán en un ordenador y éste nos dará una puntuación: si el algoritmo prevé que seremos buenos pagadores, la puntuación será alta obviamente. Descárgate aquí un formulario para solicitar al banco tu expediente financiero de riesgo.

Pero ese scoring es manipulable. Si en vez de escribir, en el momento de estudio, que tu sueldo no era de 800 euros sino de 1200, o si el banco te ha facilitado convenientemente un informe de tasación que sobrevalora tu vivienda, ten por seguro que ese scoring autorizará la operación, el banco habrá concedido otro préstamo más, y el gestor del préstamo y el director de la sucursal habrán cobrado su bonus.

Ejercicio 2: ¿por qué la banca autoriza un préstamo con altas probabilidades de impago?

Una imagen clásica del negocio bancario es la del banquero preocupado porque sus clientes paguen. En consecuencia, si estima que el cliente no va a poder pagar, lo más probable es que el préstamo no sea concedido. Sin embargo, parece que esa no fue la lógica imperante durante la época de la burbuja.

¿Qué les llevaba a los banqueros a conceder préstamos a personas con bajos ingresos, haciéndoles creer que no tendrán problemas para afrontar los pagos, y que si los tuvieran, el banco les daría facilidades?. Ya sabemos que nada de eso es verdad, que el banco nos mintió y nos motivó a firmar un préstamo que de haber tenido la información necesaria a mano no habríamos firmado.

En la mayoría de las escrituras de nuestra hipoteca existe una cláusula llamada “Cláusula de cesión” que exime al banco de la obligación de notificarnos en caso de que éste decida vender o transmitir el riesgo del crédito a terceros. Si bien ha sido considerada abusiva por el Tribunal Supremo, esta cláusula presente en centenares de miles de hipotecas ha sido el mecanismo que explica la razón por la cual un banco concede un préstamo a alguien que previsiblemente no podrá pagarlo: porque no corre con ningún riesgo, ya que ha vendido nuestra hipoteca en el mercado de valores y solamente tiene la obligación de conservar la administración y custodia de los pagos que haga el deudor. Busca en tu escritura esta cláusula, y si la encuentras, cuenta con que tu hipoteca ha sido vendida y que el banco ya ha recuperado todo el capital que dice haberte prestado. Pincha aquí para leer un esclarecedor artículo realizado, paradójicamente, por el boletín del BBVA que luego fue retirado de su web tras su utilización como prueba en varios juicios.

Pero para rematar esta estafa (sí, estafa, de las que están recogidas en el Código Penal), va a ser necesario un tercer elemento que vamos a ver en el siguiente ejercicio.

Ejercicio 3: la tasación fraudulenta

La tasación es un documento que sirve para otorgar el valor a la vivienda que se adquiere. Es el precio de referencia para el otorgamiento de una hipoteca y debe estar realizada por un tasador o tasadora sometido a un régimen estricto de responsabilidad, esto es, que lo que diga va a misa. Si manipulara los datos, estaría cometiendo una infracción con consecuencias incluso penales.

Justificar ante inversionistas y ante organismos reguladores (Banco de España y CNMV principalmente) la concesión de una hipoteca con altas probabilidades de impago no es sencillo. No puedes decir abiertamente que sabes que no se van a poder pagar pero que les vas a pasar el muerto a otro. O por lo menos no en lugares públicos, porque en privado incluso se mofan de ello.

Y para ello están los informes de tasación: un documento exigido por la normativa reguladora del Mercado Hipotecario tanto para conceder hipotecas como para luego venderlas en el mercado de valores. Se supone que las sociedades de tasación son entidades con principios impolutos y limpios, que nunca manipularán el valor de una vivienda.

Si no tienes tu informe de tasación, es importante que acudas a tu banco a solicitarla. Los bancos encontraron en este documento la excusa perfecta para su política de concesión de préstamos, ya que si la valoración de la vivienda a hipotecar es más alta de lo debido, el software que nos otorga el scoring del que hablamos en el Ejercicio 1 autorizará la operación sin problemas, puesto que si la familia no puede pagar la vivienda, podrá venderla y sacar unos eurillos de diferencia inclusive.

El método que usan las entidades de tasación es el llamado “método de comparación”, donde el tasador se fija en operaciones de compra-venta de viviendas en la zona donde está la casa que vamos a comprar, y con una media ponderada se obtiene el valor por m2 de lo que será después nuestra casa. La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras establece que un informe de tasación deberá tener, como mínimo, seis operaciones de compraventa analizadas (inmuebles testigo), donde el informe deberá especificar donde están esas viviendas, su dirección física y la fuente utilizada por el tasador para obtener esa valoración. Y aquí es donde está el quid de la cuestión y que deberemos analizar como auténticos rastreadores de timos. Cojamos nuestro informe de tasación y busquemos la página donde estén los inmuebles testigo, y ahora vayamos a la Sede Virtual del Catastro y consultemos si esas viviendas existen o no, o si tienen los metros cuadrados y características que refleja el informe. Nos vamos a encontrar con verdaderas sorpresas.

Pero si todavía no te crees lo que estás viendo con tus propios ojos (inmuebles testigo inexistentes, características adulteradas, m2 de más o de menos, etc.), te invitamos a hacer una operación adicional, que sí te debemos advertir que es un poco más costosa: comprobar si los valores de venta reflejados en ese documento son reales. Deberás acudir al Registro de la Propiedad de esa zona y solicitar los Certificados Literales del Registro de la Propiedad de cada una y comprobar dos cosas: si es verdad que esas viviendas se vendieron, y comprobar si el valor de venta es el que está reflejado en ese informe de tasación. Si lo anterior ya te dejó sin palabras, esto te hará enfurecer.

Resolviendo dudas

Ahora es importante que tras haber llegado hasta aquí podamos resolver dudas sobre qué hacer con toda esta información y sobre todo, cómo actuar a partir de ahora. Hablar de estafa hipotecaria en España es una afirmación real, pero es importante documentarla adecuadamente y difundirla, ya que nada conseguiremos si no existe una potente voz en las calles que diga alto y claro “nos han estafado, y deben pagar por ello”.

Quedan abiertos los comentarios.

 

 

 

 

 

 

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19 respuestas a Casi todas las hipotecas encubren un delito de estafa, compruébalo e indígnate

  1. Pingback: Casi todas las hipotecas encubren un delito de estafa, compruébalo e indígnate | Stop Desahucios

  2. ana.garrudo dijo:

    Excelente trabajo sambowden22, como de costumbre…

  3. Jose María Cuesta González dijo:

    Cuando me concedieron la hipoteca estaba me pidieron las tres última nóminas. Los tres meses previos el primero estaba en el paro y los dos siguientes con dos contratos a tiempo parcial que, sumando las nóminas, eran poco más de 800 €, para pagar una cuota de 1300 €.

    El informe de tasación dice que es un ático, cuando el piso que compré es un segundo, y los áticos están en el quinto…

    Levo mas de tres años con retrasos en el pago de la cuota…

    Que puedo hacer?

    • sambowden22 dijo:

      Hola Jose María.

      Hay dos trabajos que te recomendamos según lo que nos cuentas: por un lado un trabajo que debes hacer tú es desgranar tu tasación y ver qué datos son falsos, evidenciarlos y resaltarlos todo lo posible, básicamente porque la tasación es fundamental en una hipoteca. Si la tasación es fraudulenta, no hay hipoteca. Con ello, y en manos jurídicas, tienes mucha tela para cortar en un juicio.

      Por otro, estaría bien que lo difundieras todo lo posible, ya sea en una asamblea de afectados o mediante una carta que se pudiera difundir a medios de comunicación y en nuestros actos. Para que los tribunales fallen a nuestro favor, es necesario que exista también un clamor social que exija respuestas al fraude de las tasadoras inmobiliarias.

      Un saludo

  4. Beatriz dijo:

    Hola.Saludos desde Navarra:
    “Deberás acudir al Registro de la Propiedad de esa zona y solicitar los Certificados Literales del Registro de la Propiedad de cada una y comprobar dos cosas:……”
    Respecto a éste tema del que hablais..
    ¿Como me informo del registro de propiedad de las viviendas testigos?
    Respecto a ésto otro:
    “…comprobar si el valor de venta es el que está reflejado en ese informe de tasación.”
    Tiene que coincidir?
    En mi informe de tasacion pone el precio del metro cuadrado que valen las viviendas testigo.Despues le añaden un coeficiente que me tiene loca.
    En los certificados viene así.?Viene por cuanto las vendieron?
    Gracias y gran trabajo.

    • sambowden22 dijo:

      Hola Beatriz.
      En relación a tu primera consulta, para saber el registro de la propiedad de la vivienda que quieras analizar. puedes acudir a la aplicación del Consejo General de Registradores de España y rellenando los campos te podrá decir cuál es el Registro al que dirigirte:

      registradores.org/localiza-tu-registro/

      En relación a tu segunda consulta, el precio de tasación y el de compraventa no tienen por qué coincidir. La difererencia entre uno y otro puede ser un indicio de la sobrevaloración de tu vivienda. Pero la forma de demostrar el fraude en esa tasación radica en tumbar el método de valoración utilizado por la empresa tasadora. Y en esto tienes que prestarle especial atención a la veracidad en los datos de los inmuebles testigo utilizados.

      Los coeficientes son una mera formalidad, un engañabobos destinado a “corregir” posibles deficiencias en el precio. Es algo parecido al llamado “margen de error en las encuestas”. Céntrate en verificar si los datos de tasación de tu casa y los de los inmuebles testigo son ciertos. En ello tendrás la clave.

      Un saludo

      • Beatriz dijo:

        Hola
        Sí,respecto al “el precio de tasación y el de compraventa no tienen por qué coincidir….” es abismal la diferencia,además en la escritura de compraventa pusieron 156000 porque les dio la gana,siendo 174000 el precio de tasacion ,igual al de la escritura de hipoteca prestamo junto con el prestamo personal.
        Yo me refería en el segundo punto
        2) Tienen que coincidir los Certificados Literales del Registro de la Propiedad de cada una de las viviendas testigo con el valor que les dan en mi informe de tasacion a esas viviendas testigos.
        ¿tendría que venir la misma cantidad,no?No sé si me explico.
        Gracias

      • sambowden22 dijo:

        Hola Beatriz.

        156.000 euros es el 89% del valor de tasación. Las entidades financieras tienen, por obligación legal (la famosa Circular 4/2000 del tutorial nuestro) que tener un sistema de Valoración de Riegos (VaR) donde la financiación no debe superar determinados porcentajes de la tasación. ¿Cómo alteraron esta restricción?, pues le damos unos eurillos más al tasador, pone lo que nosotros necesitamos que ponga, y asunto resuelto y crédito aprobado por el VaR. Fíjate si ese es tu caso, que es lo más probable.

        En relación a la segunda pregunta, a lo que nos referimos es a que compruebes si en los certificados literales de los inmuebles testigo, donde aparecen las compraventas que ha tenido la vivienda, compares si el valor de compraventa coincide con el que reflejó el tasador en el informe. Ejemplo:

        El tasador dice que el inmueble testigo 2, a fecha 15/04/2007 estaba en venta por 280.000 euros. Si en el certificado literal del registro pone que se vendió por 140.000, el tasador tiene un problema, porque o ha introducido datos falsos de una compraventa que no es tal, o no ha cumplido con la regla de oro del tasador: tiene que desechar las ofertas que revistan un carácter especulativo. De una manera o de otra, la prejudicialidad penal ya la tienes encaminada.

      • Beatriz dijo:

        Hola
        Ahora estoy intentando que me responda la tasadora a mi solicitud de información sobre los testigos,que parece que se resiste.Me personaré allí.
        En cuanto a que coincidan los valores con el catastro será dificil por no decir imposibe.
        Ya me declaró un técnico del catastro que no coinciden,que son diferentes los valores.
        Que los bancos lo hicieron mal…seguro,dijo,pero que demostrarlo es dificil porque utilizan otros parámetros.
        Ahora,yo sigo a lo mío,desenmascarando y aclarando datos.
        Gracias

  5. Beatriz dijo:

    Hola
    No puedo acceder a la pagina de descarga para solicitar el expediente financiero al banco
    Gracias

  6. mabel dijo:

    Buenos dias:
    La tasación de mi casa es del 2003 y no coincide nada.
    Para empezar no salen direcciones solo el nombre de las calles, asi que pueden haber comparado mi casa con un piso, almacen o plaza, los metros cuadrados no coinden, van desde los 67m a los 337! la antiguedad tampoco, pero lo mas sangrante es que donde yo vivo, no existen esas calles!,(vivo en el vendrell) y las calles son de reus, castellon!, barcelona…
    mi pregunta es, que puedo hacer? puedo denunciar aunque la firma sea del 2003? o ya ha prescrito…muchas gracias.

    • sambowden22 dijo:

      Hola Mabel.

      Si sigues padeciendo los efectos de esa tasación, es decir, que el préstamo sigue vivo y sigue manteniendo como tasación lo que expones en tu comentario, el delito sigue generando efectos, por lo que no ha prescrito.

      Te ponemos un ejemplo: si tu caldera de gas le hizo la revisión periódica de cada 5 años un técnico de una empresa que usaba un diploma falsificado, y al cabo del tiempo tu caldera explota, el técnico ha cometido un delito, pero el responsable civil subsidiario es la empresa que te lo envió.

      Un saludo

  7. Beatriz dijo:

    Hola
    Tengo que recurrir a vosotros porque no sé dónde encontrar respuesta.
    A ver si podeis ayudarme en algo.Gracias
    Resulta que la tasadora no le da la gana de contestarme,y yo busco a que derecho me puedo acoger o a qué ley para que no pueda negarse.O que hacer.
    Y no encuentro.
    Les he enviado email certificado notarial,a ver si cuela así.
    ¿Puede ser que no me conteste porque se ha enterado de que estoy en proceso de ejecucion hipotecaria?

    • sambowden22 dijo:

      Hola Beatriz.

      No esperes que el delincuente se autoimpute un delito. Estamos hablando de timadores organizados; pedirles explicación por su conducta es perder el tiempo. Si tienes claro que has sido engañada, pasa a la acción.

      Un saludo

      El 16/1/17, Plataforma Afectados por La Hipoteca Guadalajara

      • Beatriz dijo:

        Pues eso es lo que hago precisamente,pasar a la accion.
        Sigo en la pregunta para poder presionarles con mi derecho a la informacion.
        Los testigos no están claros del todo,no estan escritos la altura de los pisos,ni si es izda o derecha o centro.
        Si tengo que denunciar,la verdad es que ni sé a quien dirigirme,ni como hacerlo,con qué argumentos.
        Puedo ir al juzgado sin más y decirles:”Oye,que la tasadora del banco no me informa de lo que le pido,quiero que me contesten….los datos no están claros”!
        Yo no estoy todavía segura de que me hayan engañado,no tengo pruebas de ello.Solo tengo conjeturas,indicios.
        Al BDE ya les consulte sobre ello tambien.Todavía no me han contestado.
        A vosotros os ha contestado la tasadora cuando les preguntasteis?Como fuisteis a demandar o denunciar y aquien?
        Gracias

      • sambowden22 dijo:

        Hola Beatriz.

        Nosotros no formulamos denuncias. Lo que hacemos es realizar acciones y generamos elementos para que lxs afectadxs tomen conciencia de lo que ha ocurrido en el país, de sus responsables, de las alternativas, y también damos elementos como este tutorial para que puedan defenderse.

        En relación a lo que comentas, obviamente el caso presenta su dificultad, ya que vas a tener que hacer una comparación vivienda por vivienda de las que figuran en el catastro y ver si alguna coincide con los datos reflejados en tu tasación; eso si quieres ir por la vía penal.

        Sin embargo, es posible que tengas la acción civil más sencilla, ya que el TS ha declarado en sentencia que el método de comparación (el utilizado en casi todas las hipotecas) debe tener una serie de características, y que una valoración en esas condiciones no puede tenerse en cuenta.

        http://www.liquidacionescomplementarias.es/el-tribunal-supremo-tumba-las-valoraciones-de-la-comunidad-de-madrid/

        Estaría bien que consultaras este mecanismo.

        Un saludo

        El 17/1/17, Plataforma Afectados por La Hipoteca Guadalajara

  8. Beatriz dijo:

    Sí,gracias.Como estaba encaminada o como se quiera decir desde el principio con Buen Juicio..jeje…bueno,antes de ello,con el audio en donde indicaban algo de las tasaciones pues…
    Pero miraré la via civil.
    Pena me gustaba ésto mas que aun tonto un lapiz.
    Gracias
    http://www.buenjuicio.com/la-fiscalia-madrid-imputa-delito-estafa-la-tasadora/

  9. Beatriz dijo:

    Los delincuentes no se autoimputan su delito…pero si hablan más o menos de la cuenta y cometen errores en sus andanzas , lo cuál conduce a que se los imputemos nosotros…incluso a veces les conviene autoimputarse un delito por intereses.
    De hecho gracias a eso se detienen a los delincuentes,sino estaríamos apañaos

  10. Álvaro dijo:

    Comento mi caso. Hipoteca de 2005 con Kutxabank. Con muchos apuros, pero sigo pagando- retraso de un par de meses-. Prácticas desleales continuas de la entidad. 9 de las 14 cláusulas del contrato son abusivas. Me han incluido ilegalmente en ficheros de solvencia varias veces. Acoso a los avalistas- 80 y 76 años respectivamente-. Denuncié a Kutxa ante la AEPD por la inclusión ilegal, que ha abierto una investigación. ATENCIÓN a la TASACIÓN- de Valtasar, actual Thirsa-, un cúmulo de datos falsos- por cierto, explicita como finalidad “Garantía hipotecaria” y como solicitante Kutxabank, “a instancia” mía-: Antigüedad 1954- es de 1933- y de los edificios de la zona “entre 50 y 70”- todos superan los 70-; número de plantas, 6- tiene 7-; ascensor, 1- tiene 2-; pisos por planta, 8- tiene 14-; superficie con comunes comprobada, 81,80 metros- según los cálculos legales, 79-; sobre los inmuebles comparados, no coinciden los metros cuadrados que facilitan de ninguno- y ya es difícil, porque en el catastro los comprobé uno a uno, , hay decenas de pisos en cada bloque, y el desfase era de doce metros en muchos de ellos y en el mejor de los casos-; no aparece el valor de venta global de ninguno, sino solo el del hipotético valor del metro cuadrado. Por otro lado, es curioso, porque la fecha de la “hipotética” visita del técnico es de 27 de diciembre de 2004 y la fecha de emisión del informe, la misma- me pregunto si un informe de estas características da tiempo a prepararlo en un día, salvo que incluya tantos datos inventados o falsos, como es el caso-. Son tantas falsedades y tan grotescas, que cuesta creerlo. Mi intención es presentar una demanda de nulidad por vía civil, sin perjuicio de responsabilidades penales. ¿Creéis que tengo argumentos suficientes? No quisiera equivocarme, ni prejuzgar a nadie injustamente, sino obrar con un 100% de datos fidedignos.

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