¿Cómo saber si mi hipoteca está titulizada?

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Inside Job, documental sobre la titulización hipotecaria y los bonos basura en EEUU

¿Qué signfica “titulizar una hipoteca”?, ¿qué consecuencias tiene para la economía y para nuestra vida?. El pasado 22 de febrero, la PAH Guadalajara realizó un taller donde los participantes trabajamos diferentes hipótesis y escenarios que pueden darse si nuestra hipoteca se encuentra en esa situación. Para abundar en este tema, recomendamos la lectura de este artículo, redactado por Josep Manuel Novoa, uno de los descubridores del gran truco de la banca para otorgar masivamente préstamos, crear dinero de la nada e inventar una deuda ficticia.

En palabras del propio Banco de España “la titulización es un proceso financiero por medio del cual se transforman unos activos generalmente ilíquidos (créditos/préstamos) en títulos o valores negociables, mediante su cesión a un fondo de titulización, quien a su vez emite unos bonos de titulización para su colocación entre inversores institucionales. De esta manera, las entidades venden todo o parte de sus riesgos para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su negocio sin necesidad de acudir a otras vías, como ampliaciones de capital.

De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración.”

En síntesis, un préstamo titulizado implica que la Entidad ya no es dueña de la deuda. Sin embargo el banco seguirá presentándose ante nosotros como el verdadero acreedor.

La titulización es la forma que tiene el banco de eliminar riesgo de sus balances y aumentar su liquidez. Y para que entendamos la envergadura del problema, titulización es casi el término sinónimo en Europa de las llamadas hipotecas subprime (hipotecas basura) en EEUU.

Si bien en este tutorial no vamos a profundizar más en las graves consecuencias que esto tiene, sí es importante saber que una hipoteca titulizada le quita al banco la condición de acreedor, y por tanto puede ser una vía que puede tumbar una demanda de ejecución hipotecaria y por tanto permitirnos conservar la vivienda. 

Este tutorial nos va a indicar el camino para:

  • Requerir judicialmente información sobre si nuestra hipoteca ha sido titulizada, tanto si hemos sido demandados como si no. También veremos el caso en el que la vivienda ya haya sido subastada y adjudicada.
  • Una vez tenemos el dato de la titulización, ¿qué hacer?

Como saber judicialmente si está titulizada

La titulización es una práctica habitual en el sistema financiero, implica cambiar de acreedor, y por tanto, para renegociar un contrato de préstamo o instar la posible nulidad de una ejecución hipotecaria debemos saber si el banco es efectivamente dueño de la deuda. Para saberlo, daremos los siguientes pasos:

  1. La CNMV ha publicado en una circular de octubre de 2015 que, para saber si un préstamo ha sido titulizado, debemos acudir a la entidad financiera y consultar esta información.
  2. A la pregunta que formularemos al empleado/a de la entidad “¿puede ud. decirme si mi hipoteca ha sido cedida a un fondo de titulización?” seguirán tres probables respuestas:
    1. “¿A usted qué le importa?”
    2. “No tenemos esa información, escriba a este correo electrónico y ya le contestaremos”.
    3. “No, de ninguna manera. Si lo quiere por escrito, escriba a este correo electrónico y ya le contestaremos”
    4. Si nos ofrecen la información a la primera de cambio (¡hurra!), vamos al punto 6 de este tutorial.
  3. Lo más probable es que no obtengamos la información en el momento, por lo que solicitaremos una hoja de reclamaciones donde haremos constar que “HE SOLICITADO INFORMACIÓN POR ESCRITO A LOS EFECTOS DE COMPROBAR SI MI HIPOTECA HA SIDO TITULIZADA Y NO HE OBTENIDO RESPUESTA“. Esta será la manera de preconstituir la prueba que, en una posible fase judicial, acreditará que hemos intentado hacer lo que la CNMV nos dijo, sin éxito.
  4. Nuestro objetivo realmente no es solo saber si está titulizada, sino también instar el cese de una posible reclamación por parte del banco. El siguiente paso por tanto será solicitar al Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde se encuentre la sucursal que concedió el préstamo la práctica de una “Diligencia Preliminar al Acto de Conciliación”, por el procedimiento de urgencia, cuyo formulario adjuntamos, y donde pedimos al banco la documentación de nuestra hipoteca obrante en el Registro Especial Contable y en el Libro Especial Contable obligatorios. ¿Por qué un acto de conciliación?, porque lo que en primera instancia se busca es llegar a un acuerdo supervisado judicialmente.
    • Nota: al ser una diligencia preliminar por el procedimiento de urgencia, no hace falta la firma de abogado ni procurador, pero debemos justificar dicha urgencia. La urgencia en este caso es la premura que implica tener que dejar de pagar por estado de necesidad; si podemos aportar documentación respaldatoria (fin de contrato, extracto de ingresos, etc.), siempre será mejor.
    • También debemos hablar de la caución: en nuestro caso, al haber acreditado que hemos intentado obtener esta información extrajudicialmente, y al ser un trámite que el banco puede realizar por medios electrónicos sin que le suponga gastos, ofrecemos una caución simbólica (algo parecido a una fianza) de 20 euros, ya que entendemos que esto no le va a suponer al banco ningún perjuicio. No obstante debemos saber que el juez puede estipular una caución mayor.
  5. Una vez presentado el escrito en los juzgados, junto con la documentación reseñada, tendremos que esperar comunicación para aportar la caución, así como la práctica de la diligencia o la oposición del banco.
    • Si el banco se opone a que se practique la diligencia, se celebrará una vista donde cada uno expondrá los puntos de vista, y el juez resolverá si procede o no admitirla.
    • Si no se opone, se practicará y veremos la información solicitada.
  6. Como esta diligencia la hemos pedido para determinar si el banco tiene la condición de acreedor de nuestro préstamo hipotecario, y si la respuesta a la diligencia es que efectivamente nuestra hipoteca está titulizada, tendremos acreditado el Fondo al que se vendió y, mediante su folleto de emisión, las cláusulas que permitirían saber si la Entidad sigue siendo nuestra acreedora.

Tras este trámite, y si la hipoteca está efectivamente cedida, haremos un escrito al juzgado expresando la imposibilidad de conciliar con el Fondo de Titulización Hipotecaria, al carecer éste de personalidad jurídica. Más adelante publicaremos otro tutorial sobre qué hacer con la Sociedad Gestora de estos fondos de cara a cancelar definitivamente la deuda.

En caso de que la respuesta sea negativa y formalmente no está titulizada, no desesperes. No sería la primera vez que un banco ofrece información abiertamente falsa, aunque sí nos obligará a seguir buscando por otros medios.

Los supuestos

He dejado o estoy por dejar de pagar. En este caso, lo que haremos será solicitar la diligencia preliminar, previa al Acto de Conciliación, tal y como lo hemos descrito. De acuerdo al formulario que os adjuntamos abajo, no hará falta la firma de abogado ni procurador.

El banco ya me ha demandado y estoy en plazo de oponerme a la demanda. En este caso deberíamos solicitar que el juez practique la diligencia de comprobación de la legitimación activa del banco en el propio escrito de oposición. Esto deberá llevar la firma de abogado y procurador. Eso sí, debemos demostrar que el banco no nos ha facilitado los datos del Fondo de Titulización, adjuntando la reclamación realizada.

Ha pasado el plazo de oposición, o el procedimiento ejecutivo está muy avanzado (tramitación, subasta, adjudicación al propio banco). Entonces tendrá que ser nuestra defensa letrada la que, en atención a la indefensión provocada por la Entidad al no darnos información relevante sobre la titularidad del préstamo, solicite al Juzgado que sea él quien requiera al banco tal información.

Si ya se ha practicado el lanzamiento y queda deuda pendiente, podemos acudir de nuevo a la Diligencia Preliminar al Acto de Conciliación.

Formularios:

 

Próximo tutorial: mi hipoteca está titulizada y no me han demandado ¿qué hago?

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